LMNP. Derrière ces quatre lettres mystérieuses se cache une niche fiscale bien connue des investisseurs. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une imposition favorable sur les revenus issus de la location meublée.

Le Trésor public accorde le statut de loueur en meublé non professionnel si vous remplissez l’une de ces deux conditions :

Au-delà de 23 000 euros de gains annuels ou si vos recettes locatives sont votre source principale de revenus, vous ne pouvez prétendre au statut LMNP. Vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel.

Le statut LMNP est octroyé aux propriétaires qui mettent en location un logement meublé, c’est-à-dire comportant tout le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne de l’occupant. Lit, chaises, table, électroménager, mais aussi rideaux, vaisselle ou luminaires, votre locataire doit arriver les mains vides, ou presque.
Une fois cette obligation remplie, tous les investissements locatifs, même les locations saisonnières, sont éligibles au statut LMNP : appartement, maison ou mobil-home, il n’y a pas de restriction. À la différence de la réduction d’impôt Pinel, l’ensemble du territoire est concerné, y compris les zones qui ne sont pas en tension.
Autre particularité, vous n’êtes pas obligé de vous limiter à un type de bien. Vous pouvez acheter dans le neuf, comme dans l’ancien. Les logements ayant déjà habité, ceux tout juste achevés, les maisons que l’on fait construire et les projets en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ouvrent tous droit au statut LMNP. Cela comprend également les résidences services pour les étudiants, les personnes âgées ou porteuses de handicaps gérées par des opérateurs professionnels. Vous pouvez ainsi cumuler la réduction d’impôt Censi-Bouvard avec le statut LMNP. Pour rappel, la loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt équivalent à 11 % de la valeur du bien répartie sur 9 années.

Le statut LMNP permet de déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à la place de celle des revenus fonciers. Deux régimes sont proposés. À vous de faire vos calculs pour trouver le plus avantageux dans votre situation !

Par défaut, le fisc applique le régime micro-BIC. Il procède à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Si le deux pièces que vous louez dans le Nord vous rapporte 7 000 euros par an, vous ne serez imposé que sur 3 500 euros, après abattement.

Mais vous pouvez également demander à être imposé au bénéfice réel, appelé aussi régime réel. Dans ce cas, vous déduisez certains de vos frais et charges comme :

Par exemple, vous louez un studio dans la Loire et percevez 5 000 euros de loyers. Cette année, vos dépenses pour l’exploitation du bien vous ont coûté 2 700 euros. En optant pour le régime réel, vous serez imposé seulement sur 2 300 euros (5 000-2 700).
Le régime réel est automatiquement appliqué dès lors que les revenus tirés de la location de vos meublés dépassent 72 600 euros annuels.